Investimentos

A cidade de Miami impressiona pela rápida evolução e crescimento nos últimos anos, tornando-se um dos destinos mais desejados por investidores globais. O setor imobiliário, em especial, torna evidente o novo cenário explosivo da cidade.

O preço médio dos imóveis em Miami subiu incríveis 80% desde o início da pandemia. A valorização foi tão expressiva que contribuiu para que o estado da Flórida ultrapassasse o estado de Nova York, conquistando a segunda posição no ranking dos mercados imobiliários mais valiosos dos EUA no último ano.

No ranking das metrópoles mais valiosas dos EUA, Miami saltou do nono lugar para a quinta posição em apenas um ano, superando até mesmo a capital nacional, Washington D.C., e outros grandes centros imobiliários.

Neste artigo, reunimos seis fatores que fundamentam o sólido potencial de valorização do mercado imobiliário em Miami. Se você está considerando a compra de imóveis na Flórida, não deixe de ler até o final. Descubra por que Miami é um dos destinos mais desejados e promissores do mundo para investimentos imobiliários.

1 – Demanda alta e crescente não encontra respaldo na oferta de imóveis
A principal força motriz por trás dessa incrível mudança é a demanda crescente por imóveis na região.

Apesar do aumento na construção de novas propriedades, diversos indicadores apontam que a oferta não conseguirá acompanhar a força da demanda em constante expansão.

De outro lado, a oferta de imóveis não vê estímulo para fazer frente à alta demanda.

Diversos são os motivos que levam ao baixo inventário de imóveis disponíveis para venda. Esta situação crítica de inventário surgiu por conta das condições enfrentadas durante a pandemia. Seus reflexos permanecem até hoje.

Na época, diversos proprietários que tinham colocado seus imóveis à venda, tirararam a propriedade do mercado. Ao mesmo tempo, com a drástica queda dos juros para níveis abaixo de 3%, muitos proprietários decidiram refinanciar suas hipotecas em busca de parcelas menores. Estes proprietários, que até hoje carregam condições atraentes de financiamento, não tem qualquer estímulo para vender seus imóveis e comprar outro, com taxas maiores. São os chamados Rate-Locked Homeowners (Proprietários travados pela taxa de juros).

2 – Pouco terreno disponível
Miami, ao contrário de muitas cidades na Flórida, tem uma caraterística que, no setor imobiliário, é um fator decisivo para valorização do imóvel: poucas terras disponíveis para construção.

A cidade está limitada à leste pelo Oceano Atlântico e a oeste pelos Everglades (pântanos).

3 – Metrópole Tropical em um país de primeiro mundo
Miami é uma das poucas cidades em um país de primeiro mundo a oferecer um clima tropical, com temperaturas agradáveis e mar com águas quentes quase todo o ano.

Não só é uma cidade, como também é uma metrópole, em franca expansão. Não é difícil de imaginar por que o mundo inteiro quer morar ou ter um segundo lar neste paraíso na terra.

4 – Número desproporcional de imigrantes
Pela sua geografica e localização no mapa dos EUA, Miami acaba por ser um dos principais destinos para imigrantes que tentam chegar aos EUA, vindos do Caribe ou América do Sul. Nem todos estes turistas permanecem na cidade, porém, mesmo os que não permanecem acabam por ocupar imóveis, pressionando a demanda.

E não estamos aqui a falar de imigrantes ilegais. Miami é o principal destino para cidadãos de países da América Latina de maneira geral.

5 – Moradores de outros estados “invadindo” a Flórida
Miami sempre foi uma cidade procurada por moradores de outros estados dos EUA, principalmente aposentados, em busca de clima agradável e qualidade de vida. Com a pandemia e a consolidação do trabalho remoto, não só aposentados, mas também os mais diversos perfis de público intensificaram este movimento.

Em 2021 a Flórida chegou a receber mais de 1000 novos residentes por dia. Todos eles em busca de casas e apartamentos para morar.

6 – Mercado de trabalho e criação de empregos
No âmbito corporativo, a cidade de Miami também é a queridinha das empresas dos EUA. Grandes organizações decidiram migrar suas sedes ou divisões, atraindo novos profissionais e impulsionando o crescimento do mercado de trabalho.

Miami, e o estado da Flórida de maneira geral, são percebidos pelo mercado corporativo americano como um ambiente pró-negócios.

Além de pouco burocrática e “business-friendly”, o estado da Flórida traz uma série de vantagens tributárias, oferecendo um ambiente fiscal amigável. A maior vantagem é que o estado não cobra o chamado “State Income Tax” (Imposto de Renda Estadual), taxa cobrada em outros estados percebidos como “caros” pelas empresas nos EUA, como Nova York e Califórnia.

Com a vinda de gigantes do setor financeiro e também do setor de tecnologia, a cidade de Miami, que já tinha o apelido de “Magic City”, ganhou mais dois: 1- Wall Street do Sul e “The new Sillicon Valley“.

Com um mercado corporativo dinâmico, novos profissionais invadem a região a cada dia. Todo este fluxo de pessoas e suas respectivas famílias chegam em busca de moradias.

Pesquisas conduzidas pelo portal Portland RealEstate, que reúne dados da National Association of Realtors, US Census Bureau e Bureau of Labor Statistics, examinaram o indicador “job growth-to-building permits”, que avalia a escassez de moradias em relação ao crescimento de empregos.

O indicador traz a relação entre as novas oportunidades de emprego criadas em relação às novas licenças de construção emitidas. Como exemplo, um indicador de 30 significa que aproximadamente 30 novas vagas de emprego sugiram para cada nova licença de construção emitida. Como referência, a média deste indicador para as cidades analiadas no estudo foi de 7,64.

De todas as cidades analisadas, a cidade de Miami está entre as TOP 10, com indicador de 20,2, revelando a crítica escassez de moradias frente ao crescimento de empregos na região, o que pressiona a demanda e impulsiona o preço médio dos imóveis.

Miami segue com forte potencial de valorização
Mesmo com o aumento no número de novas construções, Miami permanece com forte pontencial de valorização. As novas unidades a serem disponibilizadas no mercado não fazem frente a grande demanda em crescimento. Vale destacar que as novas construções podem demorar até 6 anos para conclusão da obras e entrega das chaves. Até lá o inventário, provavelmente, ainda estará defasado em relação à demanda.
Fonte: Pixabay

Aproveite esse potencial e fale com Rafael Wisintainer.

A expressão “alavancar o investimento” é comum para muitos investidores avançados. Significa multiplicar ou potencializar os ganhos aplicando recursos emprestados ou de uma outra fonte, que não a própria. Neste artigo explicamos como funciona a alavancagem imobiliária na Flórida e como diversos investidores estão multiplicando o patrimônio em dólar, aproveitando os recursos a juros baixos dos bancos e os altos rendimentos com aluguel por temporada.

Antes, uma breve explicação sobre o que é a alavancagem de investimento e um exemplo prático. Caso você já tenha conhecimentos avançados sobre o tema, fique a vontade para pular o próximo tópico.

1- Entendendo a alavancagem (exemplo prático)
Imaginem uma aplicação onde o retorno esperado é de 10% ao ano e os recursos próprios do investidor são de US$ 100 mil. Neste exemplo, o investidor espera que, ao final de um ano, ele obtenha uma renda de US$ 10 mil.

Alavancagem de investimento em Orlando
Se este mesmo investidor tomar emprestado US$ 100 mil de um banco a 5% ao ano, poderá aplicar os recursos próprios de US$100 mil mais os US$ 100 mil emprestados, totalizando uma aplicação de US$ 200 mil.

Ao final do ano, o saldo aplicado montaria o valor de US$ 220 mil. Ele poderia então pagar os US$ 100 mil que emprestou do banco e também os US$ 5 mil de despesas financeiras (juros de 5%). Mesmo quitando empréstimo e juros ainda lhe sobrariam US$ 115 mil de saldo.

O saldo líquido desta operação seria de US$ 15 mil positivos, ou seja, US$ 5 mil a mais do que o primeiro exemplo.

No segundo exemplo, houve uma alavancagem da operação. O investidor usou recursos de uma terceira fonte para potencializar seus ganhos.

O mesmo pode ocorrer ao investir em imóveis voltados para aluguel na Flórida!

Quer saber como? Continue lendo!

2- Entenda a alavancagem imobiliária na Flórida
Agora que você já conhece o conceito de alavancagem, entenda como realizar a tão desejada alavancagem imobiliária na Flórida e multiplicar seu patrimônio em dólar.

Ao brasileiro é permitido financiar a compra de um imóvel na Flórida por meio de bancos americanos. A grande vantagem são os juros baixos e os longos prazos para pagar. Mesmo com a alta recente dos juros nos EUA, a taxa básica americana ainda é uma das mais baratas do mundo e consideravelmente mais baixa do que os juros no Brasil.

Os bancos da Flórida exigem uma entrada mínima de 25% a 35% do valor do imóvel. Os demais 65 – 75% podem ser financiados a juros de aproximadamente 7% ao ano (atualmente). Clique aqui para saber se você possui os critérios para financiar.

Considere agora que existem oportunidades na Flórida que oferecem retorno esperado de aproximadamente 8% ao ano. Este retorno já seria líquido da parcela do empréstimo, ou seja, é o retorno depois de pagas todas as despesas referente ao imóvel, inclusive a parcela do financiamento.

Se eliminarmos do cálculo a parcela do empréstimo, que já não deveria ser considerada como despesa, mas sim um investimento, o retorno esperado supera os 10%.

Este percentual pode ser ainda maior dependendo das características do imóvel e da proximidade com as principais atrações da cidade.

Isso significa que é possível quitar as parcelas do financiamento e ainda obter um excedente com a renda do aluguel.

O comprador, neste exemplo, está alavancando seu retorno com recursos emprestados dos bancos americanos, a juros consideravelmente baixos e com prazos de até 30 anos para pagar.

3- Não esqueça da valorização do imóvel!
Considere ainda um outro fator! Os imóveis nos principais centros da Flórida, como Orlando, por exemplo, valorizam em média 10% ao ano. Ou seja, além do retorno com o aluguel o comprador ainda terá o benefício da valorização do imóvel acima dos juros cobrados pelos bancos.

E o mais importante! A valorização que o investidor percebe é sobre o valor total do imóvel e não apenas sobre o valor que pagou de entrada.

É por este motivo que diversos investidores compram mais de um imóvel na Flórida. Eles aproveitam os recursos a juros baixos e investem em imóveis voltados para aluguel, onde a renda faz frente ao financiamento e ainda gera lucro na operação. Fazem da prática um negócio semelhante ao de um hotel, faturando sobre hospedagens, em um dos principais destinos turísticos do mundo: a Flórida!

E vale destacar que o proprietário pode terceirizar a gestão do aluguel, não tendo qualquer trabalho na operação. Explicamos melhor no próximo tópico.

4- Gestão do aluguel pode ser terceirizada. Lucro torna-se semelhante a uma renda passiva
Toda a gestão da operação sobre o aluguel pode ser terceirizada a uma administradora (Property Manager). Elas cuidam de tudo, desde a captação de clientes até a burocracia de check-in / check-out, manutenção e arrecadação dos valores. O proprietário só precisa designar uma conta bancária onde deseja receber os valores.

Desta forma, o investimento torna-se semelhante a uma renda passiva em dólar, onde o proprietário não tem qualquer trabalho. Clique aqui para entender melhor como funciona a gestão total do aluguel.

5- Como funciona o financiamento de imóveis na Flórida?
Para financiar um imóvel na Flórida basta comprovar renda no Brasil. Os juros são baixos e os prazos são de até 30 anos para pagar. O processo é pouco burocrático e costuma demorar de 45 a 60 dias para ser aprovado. Nos orientamos em todo o processo. Temos longa experiência e ótimo relacionamento com os bancos locais.

Para saber como funciona o financiamento de imóveis na Flórida e se você atende aos critérios exigidos para financiar clique aqui.

Comprar um imóvel na planta na Flórida sem a ajuda de um corretor experiente neste nicho (lançamentos e construções novas) pode se tornar um grande pesadelo!

Imóveis na planta trazem enormes vantagens para os investidores, já que são ofertados com preços de primeira lista e prazos longos de pagamento.

Além disso o imóvel é novinho e você e sua família serão os primeiros a usar. É possível personalizar da forma que quiser. Há ainda a vantagem de ser um imóvel livre de problemas causados por proprietários anteriores.

Esta percepção de que o risco é menor ao comprar um imóvel na planta leva algumas pessoas a contatarem a construtora diretamente, sem a participação de um corretor de imóveis na Flórida.

Infelizmente, não é tão simples assim e os problemas também existem!

Alguns investidores acreditam, inclusive, que se negociarem diretamente com a construtora poderiam conseguir descontos.

Não é verdade! Pelo contrário. É justamente o corretor experiente que consegue as vantagens para o comprador junto às construtoras.

Em mais de 10 anos que atuando no mercado imobiliário da Florida, e com bastante ênfase em lançamentos e novas construções, posso garantir que o risco de tratar diretamente com a construtora ou incorporadora é altíssimo. Por que?

Neste artigo listo 5 vantagens (segredos) em contratar um corretor experiente em lançamentos e novas construções para lhe orientar na compra de um imóvel na Flórida.

Mas antes, é fundamental entender algumas características deste segmento de novas construções!

Comprar na planta! 5 benefícios que um corretor consegue junto às construtoras
Como um corretor é pago no segmento de New Constructions (Lançamentos)
Como em qualquer transação imobiliária, o corretor receberá a comissão pela venda do imóvel na planta. Essa comissão é paga pela construtora.

Você pode pensar que se contatar diretamente a construtora conseguiria um desconto, no valor desta comissão que seria “economizada” pela construtora, já que não houve a participação de um corretor.

Você NÃO vai conseguir este desconto!

Este valor já está considerado como custo comercial e não é descontado do comprador, caso ele contacte a construtora diretamente, sem a presença de um corretor.

Além disso, há um outro motivo para que as construtoras não concedam descontos. Entenda no próximo tópico!

Consigo negociar descontos ao comprar na planta?
A construtora, obviamente, quer vender suas unidades ao maior preço possível para aumentar suas receitas.

Mas há uma outra forte razão que motiva as construtoras a não concederem descontos.

Ao manter o preço alto a construtora consegue vender a próxima unidade por um preço similar ou maior. Ou seja, a construtora cria um histórico de preços crescentes ganhando poder de negociação a cada nova venda e, desta forma, maximiza a receita de um determinado lançamento.

Na maioria dos lançamentos as unidades são oferecidas em fases!

A Fase 1 é logo no lançamento, com a divulgação da primeira tabela de preços (primeira lista). São os preços mais baratos de qualquer lançamento e quando é possível aproveitar as melhores oportunidades.

Quando um determinado número de unidades vendidas é atingido, os preços são ajustados e uma segunda tabela de preços, mais cara, é divulgada (Fase 2). O processo segue, com os preços sendo ajustados para cima, até que as unidades se esgotem, atingindo o que chamamos de “sold-out”, quando o empreendimento está 100% vendido.

Ao conceder descontos, a construtora estaria jogando a média do preço para baixo e criando um histórico de transações que iria contra seus objetivos.

Ela evitará esta situação com todos os esforços!

Considere ainda que o mercado imobiliário na Flórida está super aquecido. Os novos lançamentos ficam “sold-out” (100% vendidos) com muita rapidez. Em uma situação de demanda altíssima, como a que o mercado enfrenta hoje, não há motivos para conceder qualquer desconto.

O que acontece quando você visita um stand de vendas da construtora sem o corretor?
Nestes mais de 10 anos atuando no mercado imobiliário da Flórida, recebo com frequência esta pergunta: O que acontece se eu visitar o stand de vendas da construtora sem a presença de um corretor?

Nesta situação o agente de vendas, que representa a construtora, provavelmente lhe pedirá para preencher um formulário e realizar um cadastro. E é neste momento que você pode perder uma das maiores vantagens ao comprar um imóvel na planta na Flórida.

Uma vez cadastrado no sistema da construtora sem a presença de um corretor, é muito provável que a construtora não permita mais que você seja representado por um corretor para aquele lançamento específico. Ao menos, o corretor que o acompanharia futuramente não teria direito à comissão.

Nesta situação, pouquíssimos corretores estarão motivados a lhe ajudar.

Não assine qualquer documento ou conceda informações de contato quando visitar um stand de vendas de um lançamento. Prefira sempre visitar o stand com um corretor que você confie e tenha experiência com o segmento de novas construções.

5 Vantagens em comprar na planta com a ajuda de um corretor na Flórida
Os benefícios em ter um corretor experiente em lançamentos na Flórida lhe orientando são inúmeros. Abaixo seguem os 5 principais:

1 – O corretor conhece as principais construtoras e suas reputações
Um corretor com longa experiência no mercado imobiliário da Flórida conhece as principais construtoras e suas reputações. Só este motivo já seria suficiente para nunca comprar uma unidade nova sem a orientação de um corretor experiente.

Anos e anos trabalhando no dia a dia do mercado permite ao corretor cultivar um networking com profissionais dos mais diversos segmentos relacionados a Real Estate na Flórida.

Quando algo vai mal ou alguma notícia surge em relação a um determinado construtor, sabemos rapidamente.

Se uma construtora não tem boa reputação ou não é idônea, nós sabemos quais são. O mesmo vale para as boas construtoras, com ótima reputação. São estas que damos preferência para trabalhar e divulgar os lançamentos.

Uma das maiores reclamações no segmento de novas construções é a entrega da unidade fora do prazo prometido.

Construir um prédio em Miami não é tarefa fácil e os desafios são vários. Há construtoras que são conhecidas por entregar as unidades no tempo previsto, outras podem atrasar.

Além da questão do prazo, há diversos outros problemas que podem surgir antes, durante e após a entrega da unidade.

A opinião do corretor sobre uma determinada construtora é, desta forma, fundamental!

2 – Qual a melhor unidade ou o melhor lote?
Cada lançamento, seja um condomínio de apartamentos ou de casas, possui linhas ou lotes mais interessantes do que outros.

É natural que a construtora queira “empurrar” as piores unidades ou lotes e, para isso, lançará mão de ótimas ferramentas de marketing.

E não há nada de estranho nesta postura da construtora, afinal, este é o negócio dela.

Um corretor experiente conhece estas “artimanhas” do mercado e poderá proteger você de comprar algo que não seja do seu melhor interesse.

A melhor unidade de um prédio pode não ser o melhor investimento se estiver localizada na pior “linha”.

Linha ou “Line” em prédios da Flórida referem-se à localização específica do apartamento dentro do prédio, com relação à vista, orientação e exposição à luz solar. Cada prédio pode ter várias “linhas” numeradas ou nomeadas de acordo com a sua disposição.

Já em condomínios de casas, um determinado lote pode parecer encantador na planta e, na realidade, esconder diversos inconvenientes que impactarão no conforto e valorização do investimento.

Isso é muito comum em condomínios de casas em Orlando, que oferecem Club-Houses e infraestrutura de lazer aos proprietários e hóspedes concentrados em uma determinada área. Nesta situação, é interessante adquirir casas não muito distantes do complexo de lazer. Idealmente, seria interessante poder chegar a este complexo a pé de sua residência.

Ao mesmo tempo, dependendo da disposição das casas e das áreas comuns, um lote pode estar exposto demais ao trânsito de pessoas e barulhos inconvenientes.

Um corretor com experiência e trânsito no segmento de novas construções conhece este nicho de mercado “por dentro” e saberá lhe orientar na compra do melhor lote ou da melhor unidade.

3 – Upgrades e customização de plantas
Incentivos são descontos ou créditos concedidos no valor da casa ou nos custos de fechamento (Closing costs).

No momento de passar a escritura há um custo que varia de 2 a 5% do valor do imóvel. A construtora pode abonar este custo ou conceder um crédito parcial, na forma de incentivo.

Upgrade seria algo relacionado à planta do imóvel e acabamentos.

No momento da compra, existem plantas que podem ser convertidas para oferecerem maior número de quartos ou varandas maiores. Este tipo de upgrade deve ser definido no momento da compra.

Há também pacotes de design e acabamentos (número de tomadas, tipo de granito ou mármore, etc.) que são oferecidos no momento da venda. Estes pacotes podem ser otimizados na forma de upgrade.

Quando surge um lançamento em Miami ou Orlando, e que seja um produto que julgamos interessante divulgar para nossos clientes e seguidores, geralmente já conhecemos a construtora e os possíveis incentivos ou upgrades.

Ou seja, nós já sabemos até onde é possível negociar para conseguir o máximo de benefícios a nossos clientes.

Um comprador que contacta diretamente a construtora, muitas vezes, sequer ficará sabendo que existem estes incentivos ou upgrades. Ou, na melhor das hipóteses, não terá o conhecimento necessário para negociar no seu melhor interesse.

4 – Análise dos documentos
A compra de um imóvel envolve uma série de documentos que exigem do comprador muita atenção e podem ser confusos, além de ser trabalhoso reunir todos os papéis e preencher formulários.

A compra na planta ainda envolve documentos diferentes, específicos para este segmento.

O corretor poderá lhe orientar e assegurar de que todos os documentos estão em ordem e os formulários corretamente preenchidos.

O corretor também lhe orientará na análise do contrato de compra e assegurará que o que você está comprando é o que de fato está assinando. Qualquer problema, dúvida ou negociações necessárias o corretor estará presente para representar você junto à construtora.

O corretor também poderá indicar advogados especializados no mercado imobiliário da Flórida, que podem orientar ou ainda fazer adendos ao contrato, se necessário.

5 – Um profissional experiente representando os seus interesses, não os interesses do vendedor (construtor)
Ser representado por um corretor na compra de seu imóvel na planta é ter a segurança de saber que um profissional experiente trabalhará no seu melhor interesse.

Como em qualquer negociação ou debate, você precisa ter alguém experiente que o defenda e o proteja, além de prestar os melhores aconselhamentos.

Mesmo após a compra, o seu corretor estará lá para lhe orientar ou lhe defender, caso surjam imprevistos, e seja necessário reclamar ou fazer frente à construtora.

Um exemplo simples é quando surge algum problema na construção ou nos acabamentos que esteja coberto pela garantia da construtora. Até mesmo nestas situações o seu corretor pode ser acionado para lhe representar.
Fonte: Pixabay

Quer comprar um imóvel na planta na Flórida?
Fale com Rafael Wisintainer

Todo o seu patrimônio está em reais? Então você ficou mais pobre!

Dolarizar o patrimônio ou parte dele é fundamental para se proteger da instabilidade do Real. A importância de ter parte do capital atrelado a uma moeda forte ficou evidente após a rápida e expressiva desvalorização do Real frente ao dólar nos últimos anos.

Motivos para dolarizar seu patrimônio
Apesar da recente valorização do real, não é fácil apostar que trata-se de uma tendência.

Veja o exemplo da Venezuela que cortou seis zeros de sua moeda, o bolívar, em 2021. Venezuelanos que investiram unicamente em ativos venezuelanos nas últimas décadas ficaram mais pobres, ainda que tenham se tornado milionários em bolívares.

Citamos a Venezuela apenas como um exemplo, mas poderia citar o Chile, a Argentina.

A ecomomia global ainda está se recuperando do período de pandemia. A cadeia de produção, em diversos setores, ainda não voltou à normalidade dos períodos pré-pandêmicos. A inflação ainda é um grande desafio e a guerra na Ucrânia não parece ter um fim tão próximo.

No caso do Brasil, devemos ainda considerar o fato que o novo governo ainda precisa se provar tanto internamente como para o mundo, diante de vários desafios pela frente.

São, portanto, inúmeras incertezas políticas e econômicas internamente e externamente.

Diante deste cenário inédito, existem grandes chances de novas desvalorizações do Real frente ao Dólar.

Se você ainda tem dúvidas de que dolarizar parte de seu patrimônio é imprescindível, listamos abaixo 4 fortes motivos que farão você mudar de ideia. Ao final do artigo mostramos algumas formas de como dolarizar parte de seu patrimônio e também opções de investimento no exterior.

1 – Dólar é referência monetária internacional
O dólar americano é a moeda mais popular no mundo e referência no comércio internacional. O “padrão dólar” está consolidado na economia global. Mais de 60% de todas as reservas cambiais do mundo são constituídas em dólar. Apenas para efeito de comparação, o Euro está em segundo lugar, com 20% das reservas cambiais totais globais.

2 – Economia americana permanece com bons fundamentos
A economia americana permanece com fundamentos sólidos. Mesmo neste conturbado cenário global, a resiliência da economia americana é poderosa.

Os Estados Unidos são a nação mais rica do mundo com um PIB de US$ 21,4 trilhões. Sozinha, a economia americana representa quase 1/4 (um quarto) de toda a produção global.

A China, que vem despontando como uma economia à altura da americana, ainda está bem distante de ameaçar a soberania do “Tio Sam”, com um PIB de US$ 14, 3 trilhões. E, neste momento, a economia da China vem enfrentando também diversos desafios, no processo de urbanização, que afetam diretamente o crescimento do PIB.

3 – Preços de diversos produtos e serviços no Brasil sofrem influência do dólar
A importância de dolarizar o patrimônio pode não ser percebida por algumas pessoas que entendem não ser afetadas pela desvalorização do real. São pessoas que não viajam muito para o exterior ou não possuem dívida em dólar. Este é um grande equívoco!

Grande parte dos produtos que consumimos possui um item importado em sua composição. Uma cotação alta do dólar encarece o preço da matéria prima importada. O custo do produto fabricado no Brasil, que utiliza esta matéria prima, ficará maior. Este custo será repassado, em maior ou menor grau, ao consumidor final.

Em outras palavras, dólar alto significa pressão inflacionária, ou seja, queda no poder de compra do brasileiro, mesmo no mercado interno.

A pressão inflacionária com o dólar alto ocorre também por outro motivo. Muitas empresas, que podem atender o mercado externo, darão preferência pela exportação, já que perceberão uma receita maior com a venda do produto em dólar. A oferta de produtos e serviços no mercado interno diminuirá. Menos oferta para a mesma demanda gera pressão nos preços.

Portanto, dolarizar o patrimônio é importante para qualquer brasileiro. Uma desvalorização cambial afeta o bolso do brasileiro localmente.

4 – Economia brasileira está entre as que menos cresce
Se fizermos uma comparação nos 15 anos anteriores à 2020, veremos que o Brasil é uma das economias que menos cresce. Nossa taxa de crescimento ficou abaixo de países como Chile, Índia, Cingapura e Colômbia. Ao realizar investimentos exclusivamente em ativos atrelados ao real, o crescimento de seu patrimônio ficará casado com o crescimento da economia brasileira, quando poderia estar atrelado à ativos de economias mais sólidas e com melhores fundamentos.

Como dolarizar o patrimônio? Veja 4 maneiras
A maneira mais segura, sólida e rentável de dolarizar seu patrimônio é comprando um imóvel no exterior. Antes de explicar como o investimento imobiliário no exterior pode ser realizado, comentaremos sobre outras três maneiras. Seguem:

A – Enviar dinheiro para o exterior
Uma forma simples de dolarizar parte de seus investimentos é enviar dinheiro para uma conta nos EUA. Abrir uma conta bancária nos EUA é rápido, barato e não há nada de ilegal na operação.

Alguns bancos na Flórida permitem a abertura de uma conta de forma remota, sem sair do Brasil. Caso esteja de férias pelos EUA, aproveite e pare em algum banco, apresente seu passaporte e pronto! A maioria dos bancos exigirá também um pequeno depósito ($100 a $200).

Você só não pode deixar de informar em sua declaração que possui uma conta no exterior!

Uma vez com sua conta aberta nos EUA comece a enviar recursos para lá. A forma de fazer isso é via transferência internacional. O gerente de seu banco no Brasil poderá lhe orientar ou você pode contratar os serviços de uma corretora de câmbio. Caso não conheça uma corretora de câmbio, entre em contato que podemos indicar.

B – Comprar ações de empresas o exterior
Outra forma mais sofisticada de dolarizar seu patrimônio é comprando ações de empresas nos Estados Unidos. Hoje, com a internet, essa opção de investimento ficou simples. Contudo, o mercado de ações é caracterizado por seu alto risco e volatilidade. Caso você não tenha experiência neste tipo de investimento sugerimos começar devagar, com o aconselhamento de um consultor de investimentos experiente nesta modalidade.

C – Criptomoedas como forma de dolarizar o patrimônio
Você é mais inclinado para operações de alto risco?! As criptomoedas, ou moedas digitais, estão na moda. A mais popular delas é o Bitcoin.

Outras criptomedas também ganharam destaque como a Ethereum e a Doge Money. Cada uma traz suas próprias regras e o funcionamento deste novo mercado é bem diferente dos investimentos tradicionais.

Criptomoedas como forma de dolarizar patrimônio
Como são moedas atreladas a um ambiente global, não estão casadas com a economia de um país específico. Trata-se portanto de “globalizar” o patrimônio e não necessariamente “dolarizar”. Porém, já seria uma forma de descasar o patrimônio das incertezas do Real brasileiro.

Criptomoedas são caracterizadas por altíssima volatilidade (altíssimo risco).

Tome cuidado! É importante saber que o mercado de criptomoedas é novo e ainda não se consolidou. É uma opção de investimento que apresenta forte volatilidade. Também há muito incerteza em relação ao futuro das moedas digitais. Especialistas neste segmento sugerem investir apenas uma pequena fração dos recursos disponíveis para aplicação (não mais do que 5%).

D – Compre um imóvel nos Estados Unidos para dolarizar o patrimônio
Por fim, chegamos na forma mais eficiente, segura e rentável de dolarizar seu patrimônio! Comprando um imóvel nos EUA.

O imóvel, ao contrário do mercado de ações, é um investimento de baixo risco. Além disso, acompanha a inflação real da economia (não usa indicadores do governo como benchmark).

Um dos investimentos mais recomendados para quem busca investir no mercado imobiliário americano é comprar imóveis que permitem short-term rental (aluguel de curta temporada). Essa modalidade pode ser encontrada tanto nas chamadas Vacation Homes (casas de férias em Orlando) ou em apartamentos que permitem a prática de Airbnb, em bairros centrais de Miami, como Brickell ou Downtown.

Ao optar por este tipo de investimento, além de dolarizar o patrimônio você estará dolarizando também sua renda, já que receberá aluguel em dólar. E o retorno é super atrativo! Este tipo de imóvel na Flórida costuma render entre 6% a 10% ao ano, já líquido das despesas totais. Em alguns casos pode chegar a 12 – 13% ao ano.

E o mais interessante é que em alguns lançamentos na Flórida, a administradora garante o retorno mínimo de 8% bruto ao ano nos primeiros 2 anos! É garantia “mínima”, ou seja, você pode perceber um rendimento ainda maior.

Você ainda pode alavancar o investimento utilizando recursos dos bancos americanos para comprar (juros baixos e 30 anos para paga). Com a renda do aluguel é possível quitar as parcelas do financiamento e as despesas totais mensais do imóvel, obtendo lucro na operação. Nesta hipótese é necessário apenas desembolsar o valor da entrada (25 a 35% do valor do imóvel).

Para financiar por meio de bancos americanos basta comprovar renda no Brasil. Nós orientamos em todo o processo. Temos longa experiência e ótimo relacionamento com os bancos locais.

Investir em imóveis na Flórida é uma das melhores formas para dolarizar patrimônio

Quer saber mais sobre como investir em imóveis no exterior e dolarizar parte de seu patrimônio?
Nos somos uma corretora de imóveis especializada na Flórida. Caso queira saber mais sobre como investir em imóveis nas cidades de Miami ou Orlando.

Realize já um investimento em moeda forte e desvincule-se das incertezas político-econômicas do Brasil. Fale com o consultor clicando aqui!

A compra de um imóvel na Flórida é um processo totalmente legítimo, seguro e simples. Antes de comprar é fundamental conhecer alguns detalhes importantes sobre o mercado imobiliário americano, muitas vezes pouco divulgados.

Neste artigo explico 4 coisas fundamentais que você dever saber antes de realizar seu sonho de comprar um imóvel na Flórida.

Defina bem seu objetivo
Basicamente, são três os motivos que levam brasileiros a comprar na Flórida:

1 – Investimento
2 – Segundo Lar
3 – Moradia

Entender cada um dos motivos acima direciona a aquisição para um segmento específico do setor imobiliário.

As solicitações que mais recebemos aqui na imobiliária tem como motivo principal “Investimento” e referem-se a compra de imóveis que permitem o aluguel por temporada. Desta forma, o proprietário pode usufruir nas férias e alugar o restante do ano, obtendo renda em dólar, além da valorização do próprio imóvel.

Adquirir imóveis na Flórida voltados para aluguel de temporada é hoje um dos melhores investimentos imobiliários do mundo, com altíssimo retorno esperado.

Se este é o seu objetivo, então recomendamos comprar casas de férias perto das principais atrações de Orlando ou então apartamentos em condomínios novos nas áreas centrais de Miami (Downtown, Brickell e Midtown). Em Miami o bairro de Aventura também é uma boa localização, mas com pouquíssimas opções voltadas para aluguel por temporada.

Agora, se seu objetivo é moradia (viver na Flórida), talvez o segmento do setor imobiliário mais recomendado é o de condomínios residenciais ou de uso misto (mixed-use). É claro que cada caso é único e deve ser analisado de forma customizada. Para uma família com filhos, as melhores opções serão em bairros com boas escolas. Para um casal novo ou uma pessoa solteira, talvez regiões mais centrais e badaladas atendam melhor.

O mais importante é entender que um imóvel voltado para investimento talvez não seja a melhor opção para residir de forma definitiva nos EUA e vice-versa. É fundamental entender os diferentes segmentos do mercado imobiliário e definir bem os objetivos da compra.

Busque sempre a assessoria de um corretor experiente na região.

1 – Valor mínimo de imóvel para um bom investimento na Flórida
Em qualquer mercado há uma faixa ótima de preços onde a liquidez é maior.

Quando lidamos com investimentos, mesmo que de longo prazo, deve-se considerar sempre a necessidade de venda.

Neste contexto, comprar imóveis muito baratos foge desta faixa ótima de preços, o que diminui a liquidez e aumenta o risco de venda abaixo do valor de mercado.

Imóveis maiores podem trazer retorno esperado maior
Em alguns segmentos, comprar imóveis maiores pode trazer retorno esperado também maior. É o caso das casas de férias em Orlando, que permitem aluguel por temporada.

Neste segmento em Orlando, as casas com melhor saída e retorno esperado para aluguel são aquelas com 3 ou mais quartos. Neste artigo explicamos os motivos.

Esta situação é mais característica para a região de Orlando. Em Miami, por exemplo, o comportamento do mercado é diferente!

Em Miami não há condomínios de Vacation Homes, como em Orlando. Os imóveis voltados para aluguel por curta temporada são apartamentos em condomínios, geralmente localizados nos bairros centrais da cidade.

Imóveis muito baratos não são elegíveis para financiamento
Outra informação importante é que se você pretende financiar a compra de seu imóvel na Flórida, saiba que a maioria dos bancos nos EUA não financiam propriedades abaixo de US$ 250 mil para estrangeiros. Este limite sobe para US$ 300 mil em alguns bancos.

Portanto, caso você queira comprar uma propriedade abaixo destes valores, provavelmente terá que desembolsar o valor total à vista.

No próximo tópico explico tudo sobre financiamento de imóveis na Flórida. Aproveitar as linhas de financiamento baratas dos EUA é uma ótima estratégia para aumentar o seu orçamento e adquirir um imóvel melhor, além de realizar um investimento mais promissor.

2 – Brasileiros podem financiar por meio de bancos americanos
O brasileiro também pode financiar o bem por meio de bancos americanos e aproveitar os juros baixos dos Estados Unidos. Ao contrário do Brasil, o processo de financiamento de imóveis nos EUA é comum e pouco burocrático. Geralmente o processo todo costuma demorar de 45 a 60 dias.

Os juros americanos são consideravelmente menores que os brasileiros. Por isso o financiamento torna-se uma ótima opção para realizar o sonho de comprar um apartamento em Miami ou casa em Orlando.

Também há a possibilidade de financiar diretamente com a incorporadora em caso de lançamentos.

Para aprovação do financiamento basta comprovar renda no Brasil. Geralmente os documentos solicitados pelos bancos são declaração IR, carta do contador, movimentação do extrato, etc. A maioria dos bancos prestam serviços aos brasileiros com atendimento em português.

A Smart Luxe orienta em todo o processo de financiamento. Temos longa experiência e ótimo relacionamento junto aos bancos locais. Para saber se você possui os critérios mínimos de financiamento na Flórida, clique aqui.

3 – Cuidado com compras em leilão (Foreclosure)
Antes de iniciar as explicações sobre compras de imóveis em leilão. Trata-se de um tipo específico de investimento que pode trazer implicações negativas, caso não seja bem estudado. Neste tópico explicamos os motivos.

Primeiro é importante esclarecer a diferença entre Foreclosure e Short Sale. Foreclosure é quando o imóvel é tomado pelo banco por falta de pagamento e colocado para venda em leilão. Short Sale é uma estratégia para evitar que o imóvel vá a leilão. Nesta hipótese o proprietário faz um acordo com o banco onde tenta vender o bem mais rápido, a preços menores.

Os imóveis comprados em leilão quase sempre precisam de boas reformas. Geralmente permaneceram fechados por um longo período sofrendo os efeitos danosos da alta umidade da Flórida. O que mantem regulada a umidade no interior dos imóveis é o ar-condicionado ligado. Imóveis vendidos em leilão podem ficar até 2 anos fechados sem o ar-condicionado ligado, criando mofo, drywall corroído, etc.

Ainda, não são raras as vezes que os imóveis são depredados pelos antigos donos antes de serem entregues aos bancos.

É claro que os preços ofertados em leilão são consideravelmente abaixo do valor de mercado, porém o deságio não é muito maior do que o valor a ser investido na reforma. E neste cálculo estamos falando de uma reforma planejada, dentro de um orçamento estudado. Na prática sabemos que reformas trazem uma série de imprevistos e as chances de estourar o orçamento são grandes.

A realidade é que, muitas vezes, a compra em leilão acaba sendo um mal negócio.
Para não correr risco, fale com um consultor clicando aqui!

Investir em imóveis voltados para alugueis de curto prazo em Miami é considerado um dos melhores investimentos imobiliários do mundo. Neste artigo mostraremos com exemplos práticos como calcular o retorno sobre o investimento (ROI) para um imóvel voltado para alugueis de curto prazo (Ex.: Airbnb).

Se você pensa em investir em Miami, não deixe de ler até o final. Você também pode baixar agora gratuitamente a planilha em Excel que preparamos com todos os cálculos e exemplos deste artigo. Basta clicar aqui para fazer o download

O cálculo do ROI muda e traz diferentes resultados para uma compra à vista (cash) e financiada. Desta forma, trabalharemos em dois cenários:

1 – Apartamento de 2 (dois) quartos com pagamento à vista;

2 – Apartamento de 2 (dois) quartos financiado.

Entendendo a fórmula! O que é ROI?
ROI, ou Retorno sobre o Investimento, é um indicador que avalia o desempenho de um investimento em relação ao valor investido.

No caso de imóveis voltados para aluguel, O ROI avalia o lucro líquido gerado pelo aluguel em relação ao valor investido.

O valor investido pode ser o valor do imóvel, no caso de uma compra à vista, ou o valor da entrada, no caso de uma compra financiada.

ROI = Lucro Líquido do aluguel / Valor Investido

Vejamos um exemplo prático e alguns cenários:

EXEMPLO 1 - Imóvel de 2 quartos, mobiliado, com pagamento à vista
Premissas e dados para o cálculo:

Características e valor da propriedade

Para este exemplo consideraremos uma propriedade em Downtown Miami, com as seguintes características:

2 quartos;
1.000 Sqft (aproximadamente 92 m2);
Mobiliada e pronta para alugar;
Valor da propriedade: US$ 950 mil **
* * Não se assuste com o valor! Este preço é baseado em lançamentos novos nas melhores localizações de Miami para um apartamento de 2 quartos e já mobiliado de uma forma eficiente para uma boa saída de aluguel. Existem opções mais acessíveis em outras regiões de Miami e também em prédios já prontos e entregues.

Home Owners Association (HOA) – taxa de condomínio

Home Owners Association (HOA) é a nomenclatura análoga à nossa taxa de condomínio no Brasil. Podemos utilizar como parâmetro de mercado o valor de $ 1 (um dólar) por pé-quadrado (sqft).

Para o imóvel considerado neste exemplo, a taxa HOA será, portanto, de $ 1.000 ao mês ($ 1 X 1.000 SQFT), ou $ 12.000 ao ano.

Valor da diária
Para este exemplo consideraremos o valor médio anual da diária de $ 485.

IMPORTANTE: Ao analisar o valor da diária é fundamental levar em consideração a média anual, já que o ano apresenta forte sazonalidade (baixa, média e alta temporada) e os valores de diárias mudam de acordo com as temporadas.

Taxa de Ocupação
Consideraremos uma taxa de ocupação de 85%.

Aqui também é importante considerar a média anual, pelo mesmo motivo mencionado no tópico anterior: sazonalidade. Neste artigo explicamos em detalhes sobre a taxa de ocupação na Flórida.

Taxa de administração (Property Management Fee)
Contratar uma Property Manager (Administradora) é fundamental em qualquer investimento imobiliário, especialmente no caso de propriedades voltadas para alugueis de curto prazo. Apesar de você poder fazer a gestão do aluguel por conta própria, será muito difícil realiza-la de forma eficiente e segura, sem contar com toda a experiência de uma administradora. A gestão fica ainda mais difícil, para não dizer impossível, se você estiver no Brasil, à distância.

A Administradora não só cuida do seu imóvel e faz a gestão do aluguel, como também faz a divulgação e captação dos clientes. O proprietário, sequer, tem contato com os inquilinos. Ao proprietário fica apenas a incumbência de designar uma conta bancária para receber os valores, cuja arrecadação também é feita pela Property Manager. Entenda neste artigo como funciona a gestão total do imóvel

Apenas mencionei alguns dos serviços prestados pelas administradoras, os quais não são fáceis e requer muita experiência de mercado.

Por todos estes serviços a Property Manager cobra um fee. Para o nosso exemplo consideraremos uma taxa de 30% sobre o valor arrecadado.

IPTU (Property Tax)
A chamada Property Tax (Taxa da Propriedade) é o equivalente ao nosso IPTU no Brasil. Ela varia dependendo da propriedade e localização. Contudo, é seguro considerar como estimativa o valor de 1,8% do valor da propriedade ao ano. É importante consultar seu corretor imobiliário em Miami sobre as diferentes taxas de IPTU.

Para o nosso exemplo, considerando um imóvel no valor de $ 950 mil, o valor utilizado para o IPTU anual será de $ 17.100 ao ano.

Vamos aos cálculos?

Cálculo da Receita Total Anual
Para o cálculo da receita total basta multiplicar o valor da diária ($ 485) pelo número de dias no ano (365) e finalmente pela taxa de ocupação (85%). Teremos uma receita total no ano de $ 150.471,25. No mês a receita média seria de $ 12.540,00.

Despesas Totais Anuais
HOA = $ 12.000,00
Property Tax (IPTU) = $ 17.100,00
Taxa de Administração (Property Manager) = $ 45.141,38 (30% X US$ 150.471,25)
Seguro anual = $ 800
Despesas gerais (Utilities) = $ 3.000 (luz, gás, água, internet e outros)
Eventuais manutenções durante o ano = $ 500
Contador / Advogado = $ 1.000 (você precisará dos serviços de um contador para, entre outras atividades, realizar a declaração de renda da propriedade).
TOTAL DAS DESPESAS ANUAIS: $ 79.541,38

Cálcuo do ROI (Return on Investment)
O Lucro no ano será, portanto, de US$ 70.929,87, que é a diferença entre a Receita Total no ano (US$ 150.471,25) e as despesas anuais totais (US$ 79.541,38).

Para o cáclulo do ROI (Return on Investiment), basta dividir o Lucro Anual pelo valor adquirido da propriedade: US$ 70.929,87 / US$ 950.000 = 7,47%

E se reduzirmos o valor médio da diária? ..ou alterarmos a taxa de administração?
Agora que já conhecemos as principais linhas de receitas e despesas, podemos “brincar” com os números. Abaixo mostramos dois cenários, alterando o valor da diária e também o valor da taxa de administração.

É importante sempre trabalharmos com cenários. O exemplo acima foi calculado com base em um cenário realista. Vejamos um cenário mais pessimista de mercado.

Suponhamos um cenário onde o valor médio da diária seja consideravelmente menor do que o exemplo apresentado anteriormente. Consideremos, para um novo cálculo, o valor de US$ 385 de diária média no ano.

Nesta hipótese, a Receita Total Anual seria de $ 119.446,25. Já o valor das despesas anuais totais seria reduzido para $ 70.234,00.

O ROI no ano, neste novo cenário pessimista, seria de 5,2%.

Perceba que, mesmo com uma queda drástica do valor da diária, o ROI permanece acima dos 5% já incluindo as parcelas do financiamento. Ou seja, 5,2%, neste cenário pessimista, é o retorno líquido de todos os desembolsos.

Cenários pessimistas, no entanto, abrem liberdade para renegociação de custos.

Poderíamos ainda considerar uma renegociação da taxa de administração, para 20%. O que, mantendo a diária de US$ 385, ainda resultaria em um ROI de 6,43%.

Neste novo cenário de 20% de taxa de administração, mantido o valor inicial da diária em US$ 485, o ROI já subiria para 9,70%.

Agora, como ficariam todos estes cálculos se a compra do imóvel fosse financiada por um banco na Flórida?

Vejamos um exemplo:

EXEMPLO 2 - Imóvel de 2 quartos, mobiliado com compra financiada
Neste novo exemplo, consideraremos as mesmas premissas e valores do exemplo anterior, porém com a compra do imóvel financiada.

Para efeitos de cálculo consideraremos um empréstimo nas seguintes condições:

Valor da entrada: 50% do valor do imóvel = US$ 475 mil (50% * US$ 950 mil)
Prazo de pagamento = 30 anos
Juros = 6% ao ano
Nas condições acima, o valor mensal da parcela, seria de US$ $ 2.847,86. Este valor já inclui principal e juros. Para outras simulações ou para saber se você atende a todos os critérios para financiamento, clique aqui!

Embora este valor do principal, do ponto de vista de cálculo de ROI, não deva ser incluído como despesa (já que o valor do principal é um investimento parcelado na propriedade) vamos incluí-lo no cálculo como “despesa” para que tenhamos, ao final, o valor de retorno apenas sobre o valor de fato investido. Lembre-se que o investimento, neste exemplo, será de apenas US$ 475 mil (50% do valor do imóvel), e não US$ 950 mil como no primeiro exemplo onde o pagamento foi à vista.

:: Cenário 1

Valor da diária: US$ 485 (Receita total anual de US$ 150.471,25)
Taxa de administração: 30% (US$ 45.141 no ano)
Outras despesas: US$ 34.400 (IPTU, HOA, seguro, utilities, contador, manutenção)
Parcelas do empréstimo (12 x US$ 2.847,86) = US$ 34.174,32
Total da Receita: $ 150.471,25

Total das Despesas: $ 113.715,32

Lucro no Ano: US$ 36.756

ROI: US$ 36.756 / US$ 475.000,00 = 7,7%

:: Cenário 2

Valor da diária: US$ 385 (Receita total anual de US$ 119.446,25)
Taxa de administração: 20% (US$ 23.889 no ano)
Outras despesas: US$ 34.400 (IPTU, HOA, seguro, utilities, contador, manutenção)
Parcelas do empréstimo (12 x US$ 2.847,86) = US$ 34.174,32
Total da Receita: $ 119.446,25

Total das Despesas: $ 92.463,57

Lucro no Ano: US$ 26.983

ROI: US$ 26.983 / US$ 475.000,00 = 5,7%

Entenda o que é a “Alavancagem Imobiliária” em Miami
A alavancagem imobiliária em Miami é uma das estratégias mais utilizadas por investidores globais na Flórida. Ela prevê a utilização de recursos de terceiros a juros baixos para aquisição de um imóvel. Com a renda do imóvel, o investidor quita a parcela do empréstimo e obtem lucro na operação.

O lucro obtido no primeiro imóvel é usado para dar a entrada em um segundo imóvel e assim por diante.

Importante
As informações fornecidas neste artigo têm apenas fins de referência e são meramente informativas, não se destinando a fornecer aconselhamento profissional. Elas não substituem a obtenção de aconselhamento profissional. Este artigo é apenas educativo. Todos os valores descritos neste artigo são baseados no mercado atual (2023_, sujeitos a alterações a qualquer momento. O usuário deve saber que os valores variam de acordo com a localização, tipo de imóvel e demanda. Os valores utilizados nesses exemplos não podem e não devem ser interpretados como um investimento possível. Consulte um profissional jurídico ou tributário para obter um aconselhamento adequado.

Comprar imóveis na Flórida com o objetivo de obter renda com aluguel por temporada é hoje um dos mais promissores investimentos imobiliários do mundo. A demanda de turistas e também profissionais por hospedagem em cidades como Orlando e Miami é altíssima. A cidade de Orlando, sozinha, recebe mais de 70 milhões de pessoas por ano.

Ser proprietário de um imóvel nos EUA é também uma estratégia de diversificação de investimento. Além de aproveitar o alto potencial de valorização, o investidor estará realizando um sólido investimento em dólar em uma economia forte, estável e segura.

Mas afinal, qual o retorno sobre aluguel de casas em Orlando?

Neste artigo esclarecemos pontos importantes sobre a renda com aluguel na Flórida.

Cálculo do retorno com aluguel em Orlando
O cálculo do retorno com aluguel depende de alguns fatores, como: características do imóvel, sazonalidade, localização, tipo de aluguel (longo prazo ou por temporada), uso do imóvel pelo proprietário, entre outros.

São fatores que influenciarão diretamente na taxa de ocupação e valor da diária. Mais adiante neste artigo listamos as características desejáveis que um imóvel em Miami ou Orlando precisa ter para conseguir uma boa saída em aluguel.

Contudo, é possível estimar o retorno médio com base em estatísticas, projetando receitas e despesas. Vejamos abaixo:

Receita com aluguel
Um imóvel que atenda os requisitos mínimos de aluguel por temporada oferece taxa de ocupação aproximada entre 60% e 80%. O valor da diária fica em torno de USD 100 – 150. Alguns imóveis podem conseguir taxas de ocupação de 90% e diárias de até USD 250 em alta temporada.

Custos a considerar
Já consideramos no cálculo do retorno todos os custos como condomínio, IPTU, seguro, água, luz, taxa de administração e outras taxas que alguns condomínios podem exigir.

Taxa de retorno
Projetando receitas e todas as despesas, a taxa de retorno aproximada com aluguel por temporada na Flórida é de no mínimo 6%, podendo chegar a 12%. Alguns lançamentos de casas em Orlando ou condomínios em Miami garantem um retorno mínimo na renda com aluguel.

1 - Financie e quite as parcelas do empréstimo com a renda do aluguel
Ao brasileiro é permitido financiar a compra do imóvel nos EUA. Os juros cobrados são de aproximadamente 5% ao ano e os prazos para pagamento de até 30 anos (Saiba mais sobre financiamento de imóveis nos EUA).

Mesmo com a recente alta dos juros americanos, os EUA ainda oferecem taxas consideravelmente baixas. Desta forma, é possível fazer frente às parcelas do financiamento com a renda do próprio aluguel. Em muitos casos a operação ainda pode gerar lucro.

Em outras palavras, na situação acima, o investidor desembolsará apenas o valor da entrada, que gira em torno de 25 – 35% do valor do imóvel. O restante seria quitado pela própria renda com aluguel.

Por conservadorismo, no entanto, é bom não contar com a quitação completa das parcelas. Das 12 parcelas de financiamento anuais, se o proprietário conseguir quitar 8 com a renda do aluguel, já é um bom retorno. As outras 4 parcelas seriam aportadas como investimento pelo proprietário.

Entenda como alavancar seu investimento na Flórida por meio de bancos americanos

2 - Estratégias para alugar bem o imóvel
O gerenciamento do aluguel pode ser feito pelo próprio dono, por meio de sites como Airbnb, ou então por uma administradora contratada. Caso seja feito por uma administradora, é necessário também considerar o custo da taxa de administração, que gira em torno de 15% sobre o valor da receita. Geralmente a administradora costuma cobrar um fee mensal (aproximadamente US$ 100 – 150) para fazer frente a pequenos reparos/manutenções.

No cálculo de retorno esperado mencionado acima neste artigo já consideramos a taxa de administração.

Importante destacar que as administradoras podem oferecer a gestão total do aluguel, desde a divulgação do imóvel e captação dos clientes até a arrecadação dos valores. Toda a burocracia de check-in e check-out, inspeção do imóvel, manutenção, etc. fica por conta da administradora. O proprietário sequer tem contato com os inquilinos.

3 - Características desejáveis de um imóvel para aluguel na Flórida
Orlando e Miami são os dois destinos principais para quem busca investir em imóveis para temporada na Flórida. Contudo, os dois centros divergem drasticamente no perfil de imóvel.

Em Orlando recomendamos investir em casas de férias perto dos parques. São as chamadas Vacation Homes. Já em Miami, o ideal é comprar apartamentos em regiões de grande movimento, como Downtown ou Brickell.

IMPORTANTE: Não são todos os imóveis na Flórida que permitem a prática de aluguel por temporada. O estado da Flórida traz regras rígidas sobre este tipo de atividade. Consulte seu corretor.

Como deve ser a casa em Orlando
Abaixo listamos algumas características que o imóvel deve ter para que consiga uma boa saída para aluguel na cidade de Orlando. Em Miami, o perfil de imóvel para temporada é :

Imóveis próximos às principais atrações: É fundamental que o imóvel esteja bem localizado. Recomendamos no máximo 15 minutos da Disney ou da International Drive;
Número de quartos: Mínimo de 3 (três quartos). Lembre-se que geralmente as pessoas viajam em grupos. Quanto maior a casa, melhor;
Infraestrutura no condomínio: Condomínios com piscina, áreas de lazer, playground, etc. são mais procurados. Turistas que visitam Orlando também gostam de aproveitar o condomínio, até mesmo para descansar da correria dos parques;
Mobília de alto padrão
Como deve ser o apartamento em Miami
O imóvel deve estar localizado em um bairro em destaque, como Brickell, Downtown, Midtown, Aventura, entre outros.
Infraestrutura no prédio: piscina, academia, lojas de conveniência no condomínio, etc.
Imóvel com mobília eficiente para facilitar o aluguel
Prefira condomínios que já ofereçam programa de aluguel ou estejam integrados às principais plataformas de aluguel online.

Invista na Flórida

Para entender o porque do grande Potencial de Valorização em Miami

Cinco dicas de como alavancar seu investimento no exterior.

Cinco benefícios que um corretor consegue junto às construtoras ao comprar na planta.

Quatro Grandes motivos para você dolarizar agora seu patrimônio.

Três fundamentais pontos que você precisa saber antes de comprar um imóvel na Flórida.

Saiba como calcular para fazer renda com aluguel por temporada na Flórida em 3 passos.

Para calcular o ROI de uma propriedade voltada para Airbnb em Miami.

Comprar em Miami ou Orlando?

4 coisas que você deve saber antes de decidir

1 – Em Orlando, casas maiores alugam melhor! Miami não obedece o mesmo critério

2 – As regras para aluguel de curto prazo são diferentes.

3 – O preço do metro quadrado em Orlando é menor.

4 – Quero morar na Flórida! É melhor em Miami ou Orlando?